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Programa de Bonos de Ingreso para Viviendas

Los Bonos para viviendas multifamiliares están a disposición de urbanizadores sin fines de lucro o comerciales, para comprar, construir o rehabilitar proyectos de viviendas multifamiliares. Los bonos de ingreso para viviendas, si están estructurados adecuadamente, están exentos del registro en conformidad con la Ley de títulos y valores de 1933, según fuera enmendada, y por lo tanto, evitan los costos y tiempos aplicables del registro. La ley de impuestos federal impone los siguientes requisitos de ocupación para todos los proyectos multifamiliares apoyados por el financiamiento con bonos de ingreso exentos de impuestos: (a) No menos del 20% de las unidades deben estar ocupadas por familias con un ingreso menor al 50% del ingreso medio del área, o (b) no menos del 40% de las unidades deben estar ocupadas por familias con un ingreso menor al 60% del ingreso medio del área. A menos que se aplique alguna exención legal específica, la ley estatal exige que se paguen tarifas de salarios predominantes a los obreros y mecánicos empleados en la construcción del proyecto. Los Bonos 501(C)(3) pertenecen a una categoría especial de financiamiento con bonos exentos de impuestos que se puede realizar mediante organizaciones sin fines de lucro para apoyar el desarrollo económico y los proyectos de viviendas accesibles.

Los bonos de ingreso se emiten en nombre del condado, pero no constituyen deudas del condado y no están respaldados ni asegurados por su poder tributario, ni cualquier otra fuente de ingreso público. El urbanizador del proyecto es el único responsable del reembolso, y está sujeto a cualquier seguro o garantía de terceros. La ventaja de usar un bono de ingreso para viviendas exento de impuestos es su menor tasa de interés. Históricamente, la diferencia entre las tasas de interés de las emisiones de bonos de ingreso para viviendas que están exentos de impuestos, y el financiamiento convencional ha variado entre el 1% y el 3% para el desarrollo de viviendas de igual calidad. Un ahorro en interés del 1% en una emisión de $10 millones durante un período de 30 años, resultaría en una reducción de aproximadamente $3 millones en gastos de interés.

El condado de Cuyahoga generalmente favorece la emisión de bonos de ingreso para las viviendas exentos de impuestos que están "totalmente asegurados" o bien ofrecen una "garantía plena" de pago del capital principal y del interés de los bonos mediante una entidad de terceros adecuada. Este requisito es una consideración menor para las emisiones de bonos que se aplicará plenamente a los inversores institucionales. Las formas aceptables de seguro o garantía incluyen FHA, FNMA, GNMA, fianza de garantía, seguro de bonos municipales e instrumentos para el incremento de los créditos que ofrecen las instituciones financieras.

¿Qué se puede Financiar?

La ganancia de los bonos se puede usar para la compra, la construcción o la rehabilitación de un proyecto de viviendas multifamiliares (incluyendo el terreno y las instalaciones), y para financiar la mayoría de los honorarios relacionados, que incluye el financiamiento de la construcción, los costos legales, las auditorías, el proceso hipotecario de la FHA, los costos de financiamiento y emisión de los bonos, las reservas de suplencia y los costos de cierre. La ley de impuestos federal impone restricciones en el pago de algunos de estos costos con las ganancias de una emisión exenta de impuestos. Los urbanizadores deben consultar a sus asesores legales para obtener información específica sobre los costos que se pueden pagar con la ganancia de los bonos exentos de impuestos.

Cuándo Solicitar un Incentivo y una Emisión de Bonos Exentos de Impuestos

El Departamento de desarrollo se ocupará de recibir, revisar e informar todas las emisiones propuestas de bonos que se presenten al condado de Cuyahoga para su consideración. Generalmente, estos son los dos pasos para la emisión de los bonos. El primer paso es la adopción de una resolución de incentivo por parte del Consejo de comisionados del condado (BOCC). Un incentivo constituye la seguridad de que, si se cumplen todos los requisitos, el BOCC autorizará la emisión de los bonos. El Estado de Ohio por lo general exige una resolución de incentivo con el fin de realizar una asignación de su "límite de volumen" restringido para los bonos. La resolución también permite al prestatario reembolsar determinados gastos calificados con las ganancias de los bonos, si se pagan dentro de los sesenta días a partir del incentivo.

El segundo paso es la aprobación de la emisión de los bonos con la ejecución del préstamo y los acuerdos relacionados. Todas las condiciones establecidas en la resolución de incentivo o exigidas por esta política deben cumplirse antes de que el BOCC autorice la emisión. Actualmente, la ley de impuesto federal otorga un plazo de 18 meses para emitir los bonos a partir de lo que ocurra posteriormente entre la fecha del incentivo o la fecha en que comienza el proyecto. El Estado de Ohio impone una fecha límite de 90 días a partir de la asignación de su "límite de volumen" para la emisión de los bonos; se puede solicitar una nueva asignación después de 30 días.

Como cuestión de política, el condado de Cuyahoga exige salarios predominantes en todos los proyectos financiados con bonos emitidos por el condado; y un plan de comercialización claro para personas de comunidades minoritarias para cualquier proyecto o actividad que se financie con los bonos de ingreso para viviendas, y tomará en cuenta los planes integrales para desarrollar y mantener viviendas accesibles en el condado de Cuyahoga, así como las declaraciones de viviendas justas que analicen el impacto de las urbanizaciones propuestas en los patrones de vivienda.

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